Investissement locatif : est-ce rentable ?

13% de Français souhaitent investir dans la pierre et se lancer dans l’immobilier locatif, selon une étude réalisée par Empruntis.com, courtier en prêts immobiliers. Mais est-ce toujours aussi rentable ? Est-ce une bonne idée d’acheter pour louer au vu de la flambée des prix ? Ces questions méritent réflexion. Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est nécessaire d’en étudier la rentabilité menacée par la hausse de l’immobilier, des prélèvements sociaux, etc. Explications.

Les points à vérifier avant investissement

Le contexte actuel permet-il de bénéficier d’un investissement rentable ? Pour pouvoir répondre à cette question, il est nécessaire de se pencher sur les points essentiels qu’il faut prendre en considération dans le calcul de la rentabilité d’un projet d’investissement locatif.

Un dispositif Pinel fragilisé

Sous réserve de répondre à certaines conditions (localisation du bien, revenus, loyers, etc.), investir dans l’immobilier neuf ouvre droit au dispositif Pinel. Ce dernier permet de bénéficier de réductions d’impôts et encourage ainsi les investisseurs à acheter en zones tendues. Depuis 2018, le Pinel s’est recentré davantage sur les zones très tendues : A, A bis et B1 (région parisienne, Côte d’Azur et grandes agglomérations). L’absence de Pinel en zone non éligible a donc fait chuter l’investissement locatif dans ces zones. Quant aux zones éligibles, la situation n’y est pas si simple pour autant : « Trop de biens à louer au même endroit et au même moment pourront faire baisser les loyers de marché » estime Jacques-David Bellaïche, directeur associé du groupe Quintésens.

Par ailleurs, le Pinel pourrait même perdre son objectif de rentabilité. « Investir dans du Pinel, des programmes de qualité bien placés, rapporte entre 3,20 et 3,70% par an, le 4% est devenu assez rare », explique Benoît Perrusset, responsable du développement de l’immobilier résidentiel chez Eternam, filiale immobilière du groupe Cyrus ».

Un contexte financier tendu

L’immobilier est fragilisé par l’augmentation de 1,7% des prélèvements sociaux qui s’établissent à 17,2% depuis le 1^er janvier. Autre élément dépréciateur : les revenus fonciers ne sont pas concernés par la « flat tax » à 12,8% ou 30% (prélèvements sociaux inclus). L’immobilier reste taxé sur la base de la tranche marginale d’imposition sur le revenu du bailleur.

Autre élément à surveiller : l’éventuelle hausse des impôts locaux pour compenser le manque à gagner dû à la baisse des dotations de l’Etat. En effet, les collectivités peuvent décider d’augmenter à terme la taxe foncière. Mais ce n’est pas définitif, 36% des collectivités territoriales envisagent une stabilité ou une hausse de leur fiscalité, tandis que 55% jugent peu probable de l’augmenter. « La variable des impôts locaux ne constitue pas un facteur déterminant dans la décision d’acheter. Il faut néanmoins en tenir compte », ajoute Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière de Natixis Wealth Management.

L’investissement locatif reste un placement intéressant

Malgré un contexte qui se fragilise, investir dans l’immobilier locatif reste rentable si le projet est bien évalué en amont. Si vous investissez par exemple dans du Pinel, il est possible d’obtenir un taux de rentabilité non négligeable comme vu plus haut.

Si le recentrage du Pinel exclut certaines régions, il est néanmoins possible de se tourner vers l’immobilier ancien. La loi Denormandie, réservée pour l’ancien avec travaux, fonctionne comme le dispositif Pinel et permet également de bénéficier de réductions d’impôts.

Sans oublier que l’immobilier « demeure le seul placement finançable à crédit », explique Gilles Etienne, associé gestion de fortune chez Cyrus Conseil.

Des conditions de crédit avantageuses

Les conditions actuelles de crédit immobilier sont historiquement avantageuses. Il est possible d’obtenir un prêt à partir d’1% sur une durée de 20 ans, 0,80% sur 15 ans et 0,20% sur 7 ans, du jamais vu !

Les banques se sont livrées à une conquête de masse de nouveaux clients en affichant des taux immobiliers extrêmement compétitifs. Une aubaine pour les investisseurs qui souhaiteraient lancer leur projet d’immobilier locatif.

Quels autres leviers d’investissement ?

Les plans d’épargne peuvent constituer un placement intéressant. Le Livret A permet, par exemple, un rendement à 0 ,75% fixé par le Gouvernement jusqu’en février 2020. Pour rappel, le Livret A est un compte d’épargne sur lequel peuvent être versés des fonds qui engendrent des intérêts exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Initialement prévu pour constituer un capital transmissible, l’assurance-vie peut servir de solution de placement. Le taux de rendement varie entre 1,50 et 3,20% selon les établissements.

Les placements boursiers sont un type de placement dont le taux de rendement est irrégulier. Il peut augmenter comme il peut baisser. Quel avenir donc pour les placements boursiers en cette année 2019 ? Si l’on en croit la baisse de 10% de la valeur du CAC 40 enregistrée en 2018, il serait risqué d’effectuer des placements boursiers. Toutefois, les Etats-Unis maintiennent le marché grâce à une croissance de 2,5% selon le FMI. Pour minimiser les risques, vous pouvez avoir recours au plan d’épargne en actions (PEA) avec un mandat de gestion dynamique. Dans le cas où vous n’auriez pas le temps ni l’expérience pour mener à bien votre investissement, vous pouvez décider « de déléguer une partie de votre épargne à un gestionnaire d’actifs » précise Bernard Dordain dans son intervention sur BFM Business vice-président du Cercle Anteis (association pour la culture patrimoniale).