Les vrais salaires de la promotion immobilière

La politique du logement étant l’affaire de tous, il n’est pas rare que le métier de promoteur immobilier soit questionné. Comment les promoteurs immobiliers se rémunèrent-ils et où sont-ils formés ? Massivement dépendant des dispositifs publics de soutien financier, par qui le marché de l’immobilier résidentiel est-il réellement mené ?

La rémunération des promoteurs

Comme pour tout métier, la rémunération est fonction des compétences promoteur et de sa spécialisation. Les promoteurs peuvent en effet officier dans le secteur du logement collectif ou du logement individuel. Ils peuvent aussi se tourner vers l’immobilier de bureaux ou la construction de locaux commerciaux.

Un métier complexe

La profession de promoteur immobilier requiert des compétences variées :

  • administratives,
  • commerciales,
  • juridiques,
  • techniques,
  • humaines.

En effet, le rôle du promoteur est pluriel puisqu’il s’agit pour lui de trouver le terrain idéal pour son opération immobilière, de l’acquérir au meilleur prix, d’obtenir un permis de construire auprès de la mairie et de veiller à la bonne réalisation de l’immeuble sur cet espace foncier. Il est également question de vendre chaque appartement à des particuliers. Cela peut notamment se faire avec l’aide d’intermédiaires en commercialisation que sont les courtiers immobiliers. Par ailleurs, la possibilité pour le promoteur de vendre son programme sur plan (VEFA) nécessite l’obtention d’une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) auprès d’un établissement financier. Cette garantie assure aux acquéreurs la livraison de l’immeuble même en cas de défaillance du promoteur. Enfin, pour viabiliser son opération, le promoteur doit réussir à vendre l’ensemble des lots du programme immobilier à un prix supérieur au montant des matériaux, de la main d’œuvre et du financement. Dans ce contexte, qui est à l’origine du salaire des promoteurs et à combien s’élève-t-il ?

Promotion immobilière

Qui paye les promoteurs ?

Le contrat professionnel des promoteurs se présente comme un mandat d’intérêt commun qui engage le promoteur à réaliser pour un prix convenu, un programme de construction pour le compte d’un maître d’ouvrage. Le promoteur peut également être amené à procéder à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières qui concernent l’opération immobilière selon une rémunération convenue. Il peut aussi décider de déléguer cette tâche.

« Le contrat de promotion immobilière, généralement appelé « CPI », fait l’objet d’un régime spécifique prévu aux articles 1831-1 et suivants du code civil, et repris aux articles L. 221-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (ci-après « CCH »). Il se définit, aux termes de la loi, comme un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur s’engage auprès d’un maître d’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à procéder lui-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet » –

Extrait de l’article « Le contrat de promotion immobilière : aspects pratiques », co-rédigé par Magali Serror Fienberg, Jean-Michel Briquet, Blandine Gagnaire, Quentin Rousseau et publié le 10 septembre 2018 sur le site EY Société d’Avocats

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Outre le contrat de la promotion immobilière, le promoteur peut également signer un contrat de contractant général. Dans un cas comme dans l’autre, le maître d’ouvrage confie au constructeur / promoteur l’élaboration de l’ensemble du projet immobilier. Toutefois, chaque contrat répond à des objectifs différents et implique donc des aspects financiers associés. Aussi, un maître d’ouvrage débutant, qui aura tendance à confier l’ensemble de la réalisation d’un programme de construction au promoteur, devra nécessairement convenir de la rémunération à l’avance. Dans le cas d’un contrat de « maîtrise d’ouvrage déléguée » ou de « louage d’ouvrage » en revanche, la rémunération est fixée par les parties en fonction soit d’un forfait, soit des dépenses réelles.

« 

Adapter le prix du CPI ?

Le promoteur peut envisager d’octroyer une réduction du prix des études et/ou du programme en cas de conclusion du CPI. D’un point de vue juridique, il n’existe pas d’obstacle à une telle clause. Toutefois, en pratique, elle amènerait très probablement à une surévaluation du prix afin d’éviter une baisse de marge pour le promoteur » –

Extrait de l’article « Le contrat de promotion immobilière : aspects pratiques », co-rédigé par Magali Serror Fienberg, Jean-Michel Briquet, Blandine Gagnaire, Quentin Rousseau et publié le 10 septembre 2018 sur le site EY Société d’Avocats

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Salaire mensuel d’un promoteur

Le 15 février 2019, le journal Capital publiait, en partenariat avec le cabinet de conseil spécialisé en stratégie de rémunération People Base CBM, la grille de rémunération d’un promoteur immobilier, que voici :

Grille de rémunération moyenne annuelle d’un promoteur immobilier
Détail de la rémunération annuelleMontant
rémunération brute86.774€
rémunération globale* brute140.234€
rémunération globale* brute pour les hommes143.317€
rémunération globale* brute pour les femmes119.432€
« globale », c’est-à-dire avant toute retenue fiscale ou sociale.

Ces salaires sont cependant variables en fonction de la classe du promoteur (A, B, C, D), qui prend en compte à la fois la nature et le nombre de salariés de la société ou encore le caractère managerial du poste (nombre de personnes sous la responsabilité). De plus, pour parvenir à ce poste, un certain niveau d’étude est requis (DESS, DEA, Master). Alors, comment devenir promoteur ?

Se former au métier de promoteur immobilier

Secteur en croissance, l’immobilier connaît une hausse d’activités qui se manifeste par de nouvelles embauches. C’est la raison pour laquelle, les formations au métier de promoteur immobilier sont de plus en plus prisées. Pour faire de la promotion immobilière une carrière professionnelle, il est nécessaire de détenir un diplôme de niveau BAC+5 :

  • DESS droit immobilier,
  • Master droit de l’immobilier,
  • Master des professions immobilières,
  • etc.

Ces diplômes peuvent être validés dans des établissements comme les écoles supérieures des professions immobilières, les écoles de commerce ou à l’université. Après quelques années au sein d’un groupe de promotion, le promoteur immobilier confirmé peut prendre la décision de se mettre à son compte. Il doit avoir acquis de solides connaissances en droit et en gestion.

Investissement

Formations en région : Nantes place forte

La ville de Nantes se présente comme l’une des plus fournie en ce qui concerne l’offre de formation au métier de promoteur et s’explique à travers la santé de fer de la Métropole qui s’affiche sur tous les podiums liés à la promotion immobilière en région . Voici quelques-uns des établissements qui accueillent les constructeurs de demain en Loire-Atlantique :

  • L’Institut de formation des professions de l’immobilier (Saint-Luce-sur-Loire)
  • Le Conservatoire national des arts et métiers (CNAM des Pays de la Loire)
  • L’École supérieure des professions immobilières (ESPI Nantes)
  • L’Institut de formation et de recherche de compétence en immobilier (IFREC)
  • Le GRETA Loire-Atlantique (site de LIVET)
  • etc

Comment les futurs promoteurs s’imbriquent-t-ils dans les politiques publiques en matière de logement ? En quoi cette sphère privé vient-elle s’inviter dans les décisions d’intérêt général ?

Promotion et politiques publiques

La maîtrise des prix du logement est une priorité nationale qui se manifeste par des politiques publiques ambitieuses et par des jeux d’acteurs nouveaux.

Les promoteurs, acteurs majeurs de la construction

Alors que l’État était au centre de la construction de logements sociaux via les actions des maires en région, depuis quelques années, les élus ont tendance à déléguer cette mission au profit des promoteurs. Selon Julie Pollard, spécialiste des politiques urbaines et du logement, le promoteur est ainsi devenu un acteur majeur de la construction de logements en France.

« Évolution aussi majeure que silencieuse, les promoteurs immobiliers sont devenus, en France, des partenaires incontournables des politiques publiques du logement. Afin de continuer à soutenir la construction – y compris celle de logements sociaux – tout en limitant leurs investissements, l’État et les maires choisissent depuis vingt ans de « faire faire » aux promoteurs. Ils négocient avec eux, les orientent ou les sanctionnent, utilisant volontiers les outils de régulation fiscale pour encourager ces acteurs peu étudiés, qui comptent dans leurs rangs les filiales de grands groupes tels que Bouygues, Vinci, BNP Paribas, Société générale, etc » –

Pollard, Julie. L’État, le promoteur et le maire. La fabrication des politiques du logement. Presses de Sciences Po, 2018

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Dans un ouvrage intitulé « L’État, le Promoteur et le Maire », l’enseignante et chercheuse à l’université de Lausanne (Suisse) dépeint le récent rôle des promoteurs immobiliers. Bien qu’appartenant au secteur privé, il sont désormais des acteurs incontournables de la transformation des villes. Aussi, de nouvelles relations se dessinent entre le monde de la promotion et les pouvoirs publics, locaux en particulier.

Immeuble

Mobiliser l’ensemble des partenaires de la construction : l’exemple breton

Très présents sur le terrain du logement social, les promoteurs ont évolué vers un statut de partenaires indispensables des élus. Brest Métropole illustre parfaitement ce nouveau système relationnel qui se matérialise au travers de négociations-cadres. L’agglomération brestoise organise en effet des conférences intercommunales du logement qui visent à mobiliser l’ensemble des partenaires de la construction au sein d’un accord collectif. Ces conférences débouchent sur une contractualisation des objectifs et des moyens discutés.

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